乳山市兴源房地产开发有限公司管理人

关于业主权益保护的工作预案

富海花园业主：

2016年8月26日，乳山市人民法院裁定受理乳山市兴源房地产开发有限公司（以下简称兴源公司）重整，同时指定山东北斗星辰律师事务所担任兴源公司的管理人。

管理人自接受指定以来，一直把如何合理保护业主的权益作为重要工作。乳山市滨海新区政府、人民法院对这一工作也非常关心，多次指示管理人制订切实有效方案，妥善保护业主利益。管理人在兴源公司所有负责人、工作人员失联、没有提交任何资料的情况下，集中大量人力、耗费大量精力对业主情况进行了解、统计，并多次接待业主各种形式的咨询，针对业主上访问题进行总结回复。现管理人就购房业主的权益保护制订如下工作预案：

一、凡签订了商品房预售合同、交清了全部或大部分购房款并经房管部门登记备案的，视为购房业主享有该房屋的物权，购买房屋不作为破产财产处理，按照房屋现状予以保护购房者的合法权益，并在所购房屋具备办理产权登记条件后90日内协助业主办理房屋产权登记手续。如业主欠缴房款须将剩余房款交付给管理人，具体付款时间管理人另行通知。

    二、签订了商品房预售合同，但因债务人的原因导致房屋未经房管部门预售登记备案的，若购房业主已交纳了全部或大部分房款，且所购房产未被开发商另行出售或者没有其他权利瑕疵的，由管理人协调政府依法完善房屋相关备案手续，所购房屋不作为破产财产处理，参照第一种情形予以保护，但欠费业主须将剩余房款交付给管理人，具体付款时间管理人另行通知。若业主只交纳少部分房款，商品房预售合同应予解除，业主可就已付购房款申报债权；业主也可以要求继续履行合同，但应向管理人交清剩余房款。

  三、签订了商品房预售合同但双方又通过协议或司法程序（法院或仲裁）解除购房合同的，按照协议约定或生效法律文书所确认的内容履行，尚未执行完毕的部分，购房业主可依法申报债权。考虑到业主申报的该部分债权属于普通债权，存在不能全额清偿的风险，若购买的房屋仍登记备案在自己名下且未被开发商另行出售的，可选择继续履行原购房合同，但应向管理人交清剩余房款。

   四、业主对债务人有其他债权的（例如逾期办证违约金等损失），可依法申报。

   五、对于上述第三、四种情形，管理人在不损害其他债权人利益的情况下，考虑优先保护业主的利益。

该预案是管理人自2016年8月26日接受指定后，根据初步掌握的购房者资料，将债务人的房屋销售情况进行了基本的梳理与分类，区分不同情形在法律的框架下并兼顾债务人的实际情况而制定的关于业主权益保护的初步预案。预案将业主分为四种类型，对前两类业主权益按照物权保护，对后两类业主权益按照普通债权处理，但较其他普通债权人，在保护上予以优先考虑。

该预案的制定，管理人充分查询了现有法律有利于业主权益保护的相关规定。

管理人寻找这些法律依据，一是为了充分保护业主利益，二是要消除普通债权人的质疑。管理人正是基于对相关法律、司法解释、文件的制定精神，采取类推的方式予以适用，坚持对业主权益的保护。根据债务人的房屋销售情况，前两类业主占大多数，在预案中，管理人对该部分业主给予了充分保护；对第三和第四类业主，由于其属于典型的普通债权，无法按物权进行保护，故在预案中要求业主申报普通债权，只在条件许可的情况下给予优先考虑。

 六、关于业主申报债权的说明：

（一）对于预案中的第1、2种情形，房屋不作为破产财产处理，业主不必进行债权申报。业主有其他债权的，可以申报普通债权。若欠款业主不想继续履行购房合同，要求退房，管理人尊重业主的选择权，但业主应申报普通债权；

   （二）对于预案中的第3、4种情形，业主应申报普通债权。若业主要求继续履行房屋预售合同且具备履行可能，管理人将充分重视业主的选择。业主行使选择权，需书面通知管理人。凡要求继续履行房屋预售合同的业主，需将剩余购房款支付管理人。

以上是管理人制订的关于业主权益保护的初步工作预案，随着重整程序的进展，管理人将逐步完善业主权益保护预案并适时公布，请各位业主依法、理性维权，明辨是非，积极配合并监督管理人工作，并能提供宝贵建议，共同努力将兴源公司存在的问题切实解决，早日实现大家办证的愿望以及其他合法权益。

乳山市兴源房地产开发有限公司管理人

                                            二〇一六年十一月八日